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贵州机动车停放收费新规5月起试行 小区停车费由业主大会决定

  央广网北京4月23日消息(记者张兆福 贵州台记者左明 黄静)5月1日起,《贵州省机动车停放服务收费管理办法》将正式试行,其中提到的,“贵州住宅小区的停车费由业主大会决定”引发热议。小区停车费的定价标准一直是备受争议的话题,小区业主和物业管理公司对新的收费办法怎样看?他们又有哪些顾虑?小区停车费的定价标准一直是备受争议的话题,小区业主和物业管理公司对新的收费办法是怎么看的?他们又有哪些顾虑?

  贵州省出台的这项《办法》共21条,主要对各级各部门职责分工、缩减政府定价范围、建立住宅小区停车收费议价机制、推行差别收费、扩大免费停车范围、加大对停车场经营者违规行为的约束力度等方面作了有关规定。

  其中,对群众普遍关心的住宅小区停车收费问题,《办法》规定,住宅小区利用物业管理区域内共有道路或者全体业主共有的其他场所停放车辆,有关车位的设置、使用、收费等管理事项,由业主大会决定;住宅小区未成立业主大会的,由物业服务企业提出建议,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主,且占总人数过半数的业主共同议定,在本小区公示后执行。

  贵阳市南明区的李先生所住的小区位于贵阳市中心区,随着市区楼盘价格的水涨船高,停车费自然也不低。在得知这一消息后,李先生第一时间在朋友圈为这项新政策点赞。“我当然赞成,我们自己决定后,估计收费要少得多。”

  李先生所住小区将地下两层设计为停车场,尽可能把停车空间最大化,但也常常满足不了几百户业主的停车需求。最近,小区物管又以停车场维护以及人工工资增加为由,将每月费用增加了20元,引起了部分业主的不满。家住金阳某小区陈女士说,她们小区也是因为停车费的争议,时常引发物管与业主纠纷不断的现象。但是她们小区没有业主委员会,所以这些纠纷最后也就不了了之。

  关于住宅小区停车费引起的纠纷也时常见诸媒体,一些小区的物业公司私自涨价,引发业主不满;还有的业主认为收取停车费要和业主享受到的权益相匹配,物管服务不到位等,这些问题导致业主与物管两者之间冲突不断。

  业主洪先生说:“我们这个小区一个月停车费要200多,旁边小区才100多,感觉心里不平衡。这个《办法》出台以后,我们可以召开业主委员大会,大家投票,以更合理的方式进行停车费的日常管理。这个《办法》对小区的老百姓来说是一种福利。不过小区业主比较多,可能刚开始执行时会比较困难。”

  对于贵州出台的这项《办法》,部分市民也表示担忧,新的收费办法能否得到物业管理公司和业主委员会的共同配合。市民李先生担心,物业管理公司或许并不情愿参与这件事。因为,如果停车费由业主大会决定,那么停车费可能会相对降低,这样一来,物管的收入就会减少。

  那么,《办法》能否得到物管公司的支持?记者采访了贵阳市花果园某小区的物管黄莹。她认为,停车费的收缴是最容易引发业主和物管争议的,在她看来,新的收费办法能缓和双方的矛盾,“因为收多少停车费是业主们共同讨论决定的,大家应该会遵守这个规则。”

  有章可循,能否按章办事?听到《办法》即将实施的消息后,一位不愿意透露姓名的物管经理表示,既然出台了这项《办法》,下一步会在工作中贯彻落实,但是他也希望政府考虑到他们的难处,物管的正常运行也需要成本,也需要人力、物力来支持。在贵州安顺市的某小区物管刘经理也表示,物管利益受到损害后,也会进行维权。他说,如果停车费由业主大会决定,物管肯定会受到一定影响,“从出台的细则上看,如果业主决定停车费,实施不合理,我们肯定会维护自身的权益;另外,我们在小区物业管理方面会实施一些与之前不同的管理办法。但只要业主们决定的停车费包括实施方面是合理的,作为物管,我们也会遵从大家的意愿。”

  如何让这一《办法》得以顺利实施,并且兼顾双方的利益?贵阳市民陈女士提出了自己的看法:业主委员会可能会因为沟通不及时或者不到位,出现对《办法》的理解不同或不到位等情况,这就会使《办法》形同虚设。因此她认为应该配套建立一个监督机构或者纠错机制,包括相应的机构履行起其职责,这样才能够确保《办法》有效实施,才能够保护业主的权利。

  以下是这份即将试行的《贵州省机动车停放服务收费管理办法》的相关内容:

  停车场收费谁说了算?是投资方还是政府?

  《办法》里这样规定:鼓励社会资本积极参与停车场建设经营,对停车场价格管理形式重新进行了划分,进一步缩减了政府定价范围。社会资本全额投资建设的停车场,由经营者自主定价;社会资本和政府合作建设的停车场,由投资方协商定价;财政性资金全额投资建设的停车场和机场、景区等场所的配套停车场实行政府定价或政府指导价。

  自家小区里停车场管理事项 业主有权参与吗?

  《办法》里规定:小区停车费由业主大会决定。对群众普遍关心的住宅小区停车收费问题,《办法》建立了议价机制:业主共有场所停车管理事项,由业主大会决定;专有车位停车收费,由各利益相关方协商确定;协商如不能达成一致,可共同邀请第三方机构介入;协商结果可申请司法确认。《办法》以小区停车位产权为议价基础,充分尊重各方利益诉求,在法律法规规定的范围内设定框架制度,引导各方平等协商议价,力图避免"不议而决、议而不决"等现象。

  停车收费价钱要一致吗?为什么不同地方收费不同?

  《办法》里解释:差别收费。积极推行差别收费,政府定价停车场要综合考虑停车场的建设、经营成本、设施类型、服务功能、服务对象、地理位置、市场供求关系和社会承受能力等因素,实行差别定价、差别收费。

  开车出行,哪些地方可以免费停车?免费停车有时长限制吗?

  《办法》里规定:政府财政性资金、城市建设投资(交通投资)公司全额投资建设的停车场、游览参观点、机场、车站、码头等配套停车场可免费停车15分钟;住宅小区停车场、住宅小区与其他场所共用的停车场、医疗机构和殡仪馆的配套停车场可免费停车30分钟;执行任务的军车、制式警车、消防车、抢险救灾车、执行紧急服务的救护车、市政设施维护维修车和殡葬车可免费停车。其中,政府财政性资金、城市建设投资(交通投资)公司全额投资建设的停车场免费停车15分钟为新增免费范围。

  关于加大对违规行为的约束力度

  《办法》规定停车场经营者应当保障相关设施设备正常运行,妥善、有效管理停车场,不同类型的场所使用同一停车场,且具体收费标准存在差异的,停车场经营者应当进行区域划分,不同的区域按照相应的收费标准收费,划分不清或无法划分的,停车场按照收费标准最低的类型收费。《办法》规定对机动车停放服务经营者和机动车停放人的违规行为,经提醒告诫后仍不纠正的,除依法追究法律责任外,相关失信信息纳入全国信用信息共享平台,并向社会公示。

  机动车停放服务收费实行分级管理 具体哪些部门管理哪些部分?

  《办法》规定贵州省机动车停放服务收费实行统一政策、分级管理。省级价格、住建、财政、公安机关交管部门负责制定全省机动车停放服务收费管理政策;市(州)、县(区)价格、住建、财政、公安机关交管部门依据各自职责管理本行政区域内的机动车停放服务。其中,价格部门负责制定政府定价停车场收费标准;住房城乡建设部门负责停车场规划建设和物业服务的行业管理;财政部门负责管理财政性资金全额投资建设停车场收入;公安交管部门负责办理公共停车场(点)备案登记。《办法》还规定,停车场经营单位要严格实行明码标价,在停放服务经营场所显著位置设置统一标价牌。以后车主要认准它才缴费,以更好的维护自身的消费权益。

  现在很多小区的停车费都是有物业公司定的,如何从法律的角度来看这条规定?北京安理律师事务所律师包华表示,从2007年《物权法》颁布之后,小区内公共道路、公共绿地以及用于停车的公共道路和公共绿地的使用权应该已经交给了全体业主共同决定,这是全体业主的共同财产,由大家共同决定管理模式。在这个办法出台之前,大家普遍遇到的困难有几种:第一就是小区内没有业主大会。第二,既然是双方协商,一定要有协商的基础,很多业主说120元钱停车费太贵了,那么根据市场价值,一个停车位究竟需要多少管理成本,这就需要第三方的介入,也就是说一方说贵,一方说便宜,究竟拿什么基准去说?第三,双方协商有一个互动的过程,这个互动过程最终要体现在合同中,这个合同条款最终如何签署?这三个问题如果能解决好,“还权于民”是可以做到的。

  如果这个小区里住着几千户甚至是上万户业主,应该由谁来跟物业公司进行对接和协商?包华认为,如果没有业主组织,是由物业公司提供一份文案,然后提交给大家,让大家提意见,其实提意见也不是让业主共同决定,各地其实都在以物业管理条例或者业主大会、业主委员会指导规则等文件来进行相应的描述。如果物业公司提起一个方案,交给小区业主公示,如何才能认定小区业主对这件事情知情并且同意?这可能是一个技术上的难题。

  相隔不远的小区,可能会出现上下浮动的停车位的价格,包华认为这是可以而且是应该的,原因有两个:第一,每一个小区里的车位配比是不一样的,车位配比比例越低,它的价格自然会越高。第二,这与停车场、停车库在建设之初的配置也有关系,如果配置比较高,设施设备比较好,它的成本就高。

  《办法》加大了约束力度,机动车停放服务的经营者和停放人的违法行为、违规行为经过提醒告诫以后仍然不纠正的,除了依法追究法律责任以外,相关失信信息将会纳入“全国信用信息共享平台”,并向社会公示。那么,如何保证执行力度和与执行的连续性?

  北京京师律师事务所律师刘宏辉表示,在所谓的合理规定或约定没有得到实际执行的情况下,会对违约、违法或违规行为进行制裁、惩戒,约束履行。之前大家或许会找执法机关或主管部门去解决问题,目前我国也在建立一种诚信体系,法院系统这些年也增加了执行力度。在国外有很多先进经验,如果个人丧失诚信,在诚信体系中被拉进黑名单,将寸步难行。如果(违法违规行为)真正可以纳入诚信体系,或许大家对于小事也会非常重视。到底约束谁要区分所谓的业主共同所有停车位跟专有停车位,小区的公共道路或小区绿地停车位,法律规定和《物权法》规定属于业主共同所有。所谓专有,一般情况下是开发商专有,而往往现实中对于这一部分车位,业主没有所有权。在这种情况下,开发商会委托物业公司或前期物业公司来管理,这种车位如何定价、管理?原则上来讲,这种车位业主没有所有权,但提供给业主使用的这些车位需要通过协商来解决,业主有权决定。另一种需要所谓的相关方,业主、业委会或者业主大会来代表业主,跟真正的所有权人,或在第三方即物业公司作为执行人来协商价格。如果协商不一致,在此情况下怎么去解决问题?如果解决不了,就无需谈及所谓的惩戒谁失信的问题了。

  《办法》怎样去合理解释,让公众理解,能够让利益双方都能够有效地执行,有很长的路要走。《办法》还提到可以拒付停车费的几种情况,比如停车场工作人员未按规定收费、没有穿制服或者是佩戴服务牌证、不使用合法票据,停车人可以拒付停车费。《办法》看起来很好的,实际执行过程中难度有多大?是不是能够做到有法可依?

  包华分析:“驾驶人员可以拒付停车费的这几种情况,如果是长租,一次至少交一个月或一个月以上(停车费)进的停车场,都属于预付费,预付费出现这样的问题,比较容易回避或比较容易解决。如果是临时停车,这对于驾驶人员来说比较困难,为维护几块钱的权利,时间成本高。在这种情况下,究竟是当时发现问题拒付费用,还是降低自己时间成本、其他成本之后,事后再进行追责?两种路径相选择,大部分驾驶人员会选择后者。我认为一方面在规则中可以明确(驾驶人员)有权拒绝交钱,另一方面,在规则上还需要增加事后投诉通道。”

  对于机动车停放服务收费具体的管理部门,《办法》规定分级管理。省级价格、住建、财政、公安机关交管部门负责制定全省机动车停放服务收费管理政策;市(州)、县(区)价格、住建、财政、公安机关交管部门依据各自职责管理本行政区域内的机动车停放服务。这样的划分是否可以理解为如果有相关机构违反这个规定,业主们就可以找到对应的部门去投诉?如果出现双方推诿责任的情况,业主又该怎么办?

  刘宏辉表示,实际上,行政主管机关依法履行行政职务,既是权力,更是责任义务。如果怠于履行行政行为,相关人员或者行政相对人可以提起行政诉讼。但如果这样的整体规章能够彻底履行,行政主管部门则干预得越少越好。如果确实有一些很难落实,行政主管部门应当积极地去协调管理。这次规章出台对整个地区小区停车位的问题或争议有积极作用,也希望这个规定能够更加详细。更重要的是相关执法的行政主管机关能够认真去推行使其得以落实,如果仍然有很多欠缺,真正的利益相关人——业主,也应该积极地行使自己的权利去推进规定的落实。

  除了贵州,也有其他城市出台了类似的管理规定。4月18日,昆明市交通运输局将就《昆明市机动车停车场管理办法(修订)(征求意见稿)》举行听证。规定利用小区共有部分设置停车位的,收取的停车费用归全体业主共同所有,业主应当按照管理方案约定或物业服务合同约定支付物业服务企业或停车服务单位管理服务费用。

  《湖北省物业服务收费管理办法》将于4月1日起施行。《办法》提出,物业服务企业等不得单方面调整收费标准,必须经业主大会同意,不得以停水、停电相要挟催缴物业费,不得向已购车位的业主再收缴停车费,公共区域的停车收益归业主共有。各地的规定大同小异,停车费应该按照怎样的法律标准来收?

  包华指出,首先,小区内的停车位价格不是国家定价的范畴,这是一个市场协商价,不是国家定价和国家指导价。其次,需要有协商的机制。再次,任何协商机制都要解决一个问题,即市场财产经营过程中的合理回报问题。业主可能要求越低越好,物业公司或者停车管理公司希望价格越高越好,一定要匹配好双方的权责关系。但价格是两方面来实现的,一是实际管理成本,二是停车位和业主之间供需关系的平衡,若两者之间都能达到平衡,这个价格才是合理的。